Gayrimenkuller yalnızca yaşamak için değil; yatırım amaçlı da kullanılabilir. Gayrimenkule sahip olan insanlar, gayrimenkullerini satarak kazanç elde etme amacı da güdebilir. Ancak kanunlar çerçevesinde düzenlenen birtakım kurallar, kazançlar üzerinden vergilendirme yapılmasına neden oluyor. Her yıl belli bir endeks ortaya konuyor ve limitler belirlenerek bu limit ve endekslere göre bir vergilendirme oluşturuluyor.
Gayrimenkul Değer Artış Kazancı
Gelir Vergisi Kanunu’nun 80 numaralı maddesi ile düzenlenen gayrimenkul değer artış kazancı, kısaca “alınan gayrimenkulün alış tarihinden itibaren beş yıl içerisinde satılmasından elde edilen kazanç” olarak tanımlanıyor. Gayrimenkul alım ve satımı bağlamında elde edilen bu gelir, bazı istisnalar dışında vergilendiriliyor.
Gayrimenkul Değer Artış Kazancının Hesaplanması
Gayrimenkul değer artış kazancı yurt içi üretici fiyat endeksi ile bağlantılı olarak hesaplanıyor. Yİ-ÜFE olarak da adlandırılan yurt içi üretici fiyat endeksi her ay güncellenerek açıklanıyor. Vergilendirme işleminde alım ya da satım ayı değil; satış yapılan aydan bir ay önceki ay baz alınıyor. Hesaplamaya dahil edilen bir diğer nokta ise gayrimenkulün maddi değerinden oluşuyor. ÜFE’ye göre hesaplanan artış oranının en az yüzde 10 olması gerekiyor. Hesaplamaya ilişkin bir başka değişkeni ise vergi dilimleri oluşturuyor. Buna göre; yıllık toplam kazancın 18 bin TL altında olması halinde yüzde 15, 18 bin TL ve 40 bin TL arasında olması durumunda yüzde 20, 40 bin TL ile 98 bin TL arasında olduğunda %27 ve 98 bin TL ve üzerinde olduğu takdirde yüzde 35 şeklinde bir vergi dilim hesaplaması yapılıyor. Gayrimenkul değer artış kazancı, yukarıda ifade edildiği gibi alış ve satış fiyatları, ÜFE oranları ve vergi dilimleri göz önünde bulundurularak hesaplanıyor.
Gayrimenkul Değer Artış Kazancına İlişkin İstisnalar
Gayrimenkullerin alınıp satılmasına yönelik uygulanan gayrimenkul değer artış kazancı vergisinde bazı istisnalar bulunuyor. Bu kazanç için ilk olarak gayrimenkulün “bedel karşılığı alınmış olması” gerekiyor. Yani miras yolu ya da bağış ile devredilen taşınmazlar, gayrimenkul değer artış kazancı vergisinden muaf tutuluyor. Gayrimenkul değer artış kazancına ilişkin bir diğer istisna ise alım satım fiyatları arasındaki fark konusunu içeriyor. Her yıl bir istisna tutarı belirleniyor ve bu tutar, vergiden muaf kabul ediliyor. Son beş yılın vergiden muaf tutulan fiyat farklarına göz atıldığında; 2015 yılında 10 bin 600 TL, 2016 yılında 11 bin TL, 2017 yılında 11 bin TL, 2018 yılında 12 bin TL ve 2019 yılında ise 14 bin 800 TL olduğu görülüyor.
Gayrimenkul Değer Artış Kazancı Vergisinin Ödenmesi
Gayrimenkul değer artış kazancı vergisinin ödenmesi için satıştan hemen sonra yapılması gibi bir durum söz konusu değildir. Bir önceki yıl satışı yapılan konut için bir yıl sonra, mart ayı içerisinde bilgilendirme yapılıyor ve ödeme, o yılın mart ve temmuz aylarında iki taksit halinde tahsil ediliyor. Yani gayrimenkul satışını 2018 yılında yaptıysanız 2019 yılının mart ve temmuz aylarında, 2019 yılında yaptıysanız da 2020 yılının mart ve temmuz aylarında ödeme yapmanız gerekiyor. Gayrimenkullere ilişkin bir diğer önemli konuyu da zorunlu deprem sigortası olan DASK oluşturuyor. Deprem ve depremle ilişkili afetler sonucu konutlarda oluşabilecek maddi hasarlar için bir teminat olarak açıklanan DASK, kanunlar çerçevesinde zorunlu tutuluyor. Zorunlu deprem sigortası sayesinde depremin verdiği zararlar azaltılırken maddi kayıpların da önüne geçilmiş oluyor. DASK ödemelerindeki avantaj ve ayrıcalıklar da zorunlu deprem sigortasının yapılması, büyük ölçüde hızlı ve kolay hale getiriyor.
